Kentsel dönüşüm sürecinde apartman veya site maliklerinin aynı fikirde olması her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle “Kentsel dönüşümde bir ev sahibi imza atmazsa ne olur?”, “Bir kişi dönüşüme karşı çıkarsa bina yıkılır mı?” ve “Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı yeterli mi?” soruları sıkça gündeme gelir.

Burada önemli olan, yalnızca kaç kişinin dönüşümü istediğine bakmak değildir. Binanın riskli yapı olup olmadığı, maliklerin arsa payları, alınan kararın niteliği ve dönüşümün hangi hukuki süreç kapsamında yürütüldüğü birlikte değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılar için güncel düzenlemelerde, bazı kararların maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınabilmesine ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. Karara katılmayan maliklere ise belirli şartlarla karar ve anlaşma teklifinin bildirilmesi öngörülmektedir. (Web Dosya)

Kentsel Dönüşümde Bir Ev Sahibi İmza Atmazsa Bina Yıkılır mı?

Bir malikin sözleşmeyi imzalamaması, her durumda kentsel dönüşümün tamamen duracağı anlamına gelmez.

Ancak bunun için öncelikle binanın hangi hukuki statüde olduğunun belirlenmesi gerekir.

Örneğin riskli yapı tespiti yapılmış bir bina ile henüz yalnızca maliklerin kendi aralarında dönüşüm görüşmesi yaptığı bir bina aynı şekilde değerlendirilmez.

Bu nedenle “Bir kişi imza atmadı, bina kesinlikle dönüşemez” şeklinde genel bir sonuç çıkarmak doğru değildir.

Kentsel Dönüşümde Kaç Kişinin İmzası Gerekiyor?

Burada yalnızca kişi veya daire sayısına bakmak yanıltıcı olabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında bazı uygulamalarda karar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu üzerinden değerlendirilir. Güncel uygulama yönetmeliğinde, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için belirli bir bildirim ve teklif süreci de düzenlenmiştir. (Web Dosya)

Dolayısıyla örneğin bir binada 10 bağımsız bölüm bulunması, her durumda “10 kişiden 6’sının imzası yeterlidir” şeklinde yorumlanmamalıdır.

Arsa payları ve kararın hangi mevzuat kapsamında alındığı önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Karşı Çıkan Ev Sahibinin Hissesi Ne Olur?

Dönüşüm kararına katılmayan bir malikin hakları tamamen ortadan kalkmaz. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında belirli şartların oluşması halinde, karara katılmayan maliklerin hisseleriyle ilgili kanunda öngörülen satış süreci gündeme gelebilir.

Güncel yönetmelikte, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi ve kabul için 15 gün süre verilmesi öngörülmektedir. (Web Dosya)

Bu nedenle kendisine bildirim yapılan bir malikin süreci görmezden gelmesi yerine, kendisine sunulan anlaşma şartlarını ve arsa payı bakımından doğabilecek sonuçları incelemesi önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Önemli?

Kentsel dönüşümde en çok gözden kaçırılan konulardan biri arsa payıdır.

Bir apartmanda dairelerin metrekaresi aynı olmayabilir. Ayrıca dairelerin katı, konumu ve diğer özellikleri de farklı olabilir. Ancak maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarının değerlendirilmesinde tapudaki arsa payları önem taşıyabilir.

Bu nedenle dönüşüm sürecinde yalnızca “Benim dairem 120 metrekare, yeni daire de 120 metrekare olacak” şeklinde bir karşılaştırma yapmak yeterli değildir.

Tapu kaydı, arsa payı, mevcut bağımsız bölüm ve yeni projedeki hakların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Neden Önemli?

Maliklerin müteahhitle yaptığı sözleşme, dönüşümün en önemli belgelerinden biridir.

Sözleşmede yeni binanın nasıl yapılacağı kadar maliklerin hangi bağımsız bölümü alacağı ve müteahhidin hangi şartlarda işi tamamlayacağı da açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle şu konuların belirsiz bırakılmaması gerekir:

Yeni bağımsız bölümün numarası,
Katı ve konumu,
Metrekare bilgileri,
İnşaatın teknik özellikleri,
Teslim tarihi,
Gecikme halinde uygulanacak hükümler,
Kira ve taşınma giderleri,
Müteahhidin yükümlülükleri,
Arsa paylarının durumu,
Sözleşmenin feshi veya sona ermesi şartları.

Sözleşme imzalanmadan önce bu hükümlerin incelenmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Yeni Dairesini Beğenmezse Ne Olur?

Eski binadaki dairenin yerine yapılacak yeni projede hangi bağımsız bölümün verileceği önemli bir konudur.

Örneğin eski binada üst katta bulunan bir daire sahibine yeni projede farklı bir katta bağımsız bölüm verilmesi veya dairenin özelliklerinin değişmesi konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

Bu durumda öncelikle taraflar arasında imzalanan sözleşmeye bakılır.

Yeni bağımsız bölümün nasıl belirleneceği sözleşmede açıkça düzenlenmişse, tarafların hakları bu hükümlere göre değerlendirilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamadan önce yeni bağımsız bölümün açık şekilde belirlenmesi önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Taşınmak Zorunda mı?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte tahliye ve yıkım süreci gündeme gelebilir.

Bu aşamada maliklerin yanı sıra binada yaşayan kiracıların durumu da ayrıca değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilen hak sahipleri bakımından kira yardımı gibi destekler söz konusu olabilir. Güncel düzenlemelerde riskli yapılar için kira yardımı konusunda özel hükümler bulunmaktadır. (Web Dosya)

Dolayısıyla binanın tahliye edilmesi gündeme geldiğinde yalnızca “Ne zaman çıkacağız?” sorusu değil, hak sahibinin yararlanabileceği desteklerin neler olduğu da araştırılmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Alınabilir mi?

Şartları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı yapılması mümkündür.

Ancak kira yardımının miktarı ve süresi her yapı için aynı değildir. Yapının riskli yapı olup olmadığı, riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamında bulunup bulunmadığı gibi hususlar önem taşır.

Güncel yönetmelikte farklı durumlar için farklı süre ve şartlar düzenlenmiştir. (Web Dosya)

Bu nedenle dönüşüm nedeniyle evinden ayrılmak zorunda kalan kişinin kendi durumuna göre hangi yardım ve desteklerden yararlanabileceğini ayrıca kontrol etmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Malikler Anlaşamazsa Ne Olur?

Maliklerin anlaşamaması dönüşüm sürecinin mutlaka sona ereceği anlamına gelmez.

Ancak anlaşmazlığın hangi konuda olduğu önemlidir.

Örneğin;

Müteahhit seçimi,
Yeni dairelerin paylaşımı,
Arsa payları,
Ek ödeme,
Sözleşme şartları,
Satış veya devir,
Riskli yapı tespiti

gibi konuların her biri farklı hukuki değerlendirme gerektirebilir.

Bu nedenle dönüşüme karşı çıkan malikin hangi konuda itiraz ettiğinin belirlenmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Evet, ancak hangi işleme itiraz edildiği önemlidir.

Riskli yapı tespitine ilişkin işlem ile maliklerin kendi aralarında aldığı dönüşüm kararı aynı hukuki işlem değildir.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan bazı idari işlemlere karşı idari yargıda dava açılması mümkün olabilir. Bakanlığın yayımladığı bilgilendirmede, kanun kapsamında yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabileceği belirtilmektedir. (Web Dosya)

Bu nedenle itiraz veya dava düşünülüyorsa, ilgili kararın ve tebliğ tarihinin gecikmeden incelenmesi önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Hakkımı Nasıl Koruyabilirim?

Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşamamak için özellikle imza aşamasında dikkatli olmak gerekir.

Maliklerin;

Tapu kaydını incelemesi,
Arsa payını kontrol etmesi,
Riskli yapı tespitinin durumunu öğrenmesi,
Müteahhit sözleşmesini incelemesi,
Yeni projedeki bağımsız bölümünü netleştirmesi,
Kira ve diğer destekleri araştırması,
Kendisine yapılan resmi bildirimleri takip etmesi

önemlidir.

Özellikle kendisine sunulan sözleşmeyi okumadan imzalamak yerine, sözleşmenin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi daha güvenli bir yaklaşım olacaktır.

Kentsel Dönüşümde Müteahhitten Kaynaklanan Sorunlarda Ne Yapılır?

Dönüşüm başladıktan sonra da uyuşmazlık çıkabilir.

Müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması, sözleşmede belirtilen teknik özelliklere uymaması veya maliklere teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerde farklılık bulunması gibi durumlar hukuki sorunlara neden olabilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda öncelikle imzalanan sözleşmenin hükümleri incelenmelidir.

Müteahhidin hangi yükümlülükleri üstlendiği ve ihlal halinde hangi sonuçların doğacağı sözleşmeye göre belirlenebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde bir kişi imza atmazsa ne olur?

Tek bir malikin imza atmaması her durumda dönüşümü durdurmaz. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınan kararlar ve karara katılmayan maliklere ilişkin özel hükümler bulunmaktadır. (Web Dosya)

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı yeterli mi?

Kararın niteliğine ve uygulanan mevzuata göre değerlendirme yapılır. Özellikle riskli yapı kapsamındaki uygulamalarda arsa payları ve kanunda öngörülen çoğunluk dikkate alınmalıdır.

Kentsel dönüşümde karşı çıkan kişinin hissesi satılabilir mi?

Kanunda öngörülen şartların oluşması halinde, karara katılmayan maliklerin hisseleri için satış süreci gündeme gelebilir. Ancak bunun gerçekleşebilmesi için kanundaki prosedürün uygulanması gerekir. (Web Dosya)

Kentsel dönüşümde ev sahibi yeni binadan daire alır mı?

Malikin yeni projedeki hakkı; arsa payı, mevcut mülkiyet durumu, yapılan anlaşma ve sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Kentsel dönüşümde kira yardımı alınır mı?

Şartları sağlayan hak sahipleri kira yardımından yararlanabilir. Yardımın miktarı ve süresi yapının ve uygulamanın niteliğine göre değişebilir. (Web Dosya)

Kentsel dönüşümde imza atmadan önce avukata danışmalı mı?

Özellikle müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı ve maliklerin haklarını etkileyen belgeler söz konusuysa imza atmadan önce hukuki inceleme yapılması önemlidir.

Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmazın bulunduğu şehirden bağımsız olarak riskli yapı tespiti, maliklerin hakları, arsa payı, müteahhit sözleşmesi ve dönüşüm kararları önemli hukuki konular arasında yer alır.

Ankara’da kentsel dönüşüm konusunda bilgi arayanlar Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasını; İstanbul’da dönüşüm süreciyle ilgili bilgi arayanlar İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasını inceleyebilir. Bursa’daki taşınmaz ve dönüşüm süreçleri hakkında bilgi arayanlar ise Bursa Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasından yararlanabilir.

Genel olarak kentsel dönüşüm sürecinde hukuki destek arayan kişiler Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasından konu hakkında daha kapsamlı bilgi edinebilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde bir ev sahibinin projeye karşı çıkması veya sözleşmeyi imzalamaması, tek başına bütün sürecin duracağı anlamına gelmez. Ancak arsa payları, riskli yapı statüsü, alınan kararın niteliği ve maliklere sunulan anlaşma şartları mutlaka birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle dönüşüm kapsamında bir sözleşme imzalanacaksa, yeni bağımsız bölümün ne olacağı, teslim şartları, müteahhidin yükümlülükleri ve maliklerin haklarının açıkça belirlenmesi önemlidir.

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski binanın yıkılıp yenisinin yapılmasından ibaret değildir. Maliklerin mülkiyet ve ekonomik haklarını doğrudan etkileyen bir süreç olduğu için imza atmadan ve önemli bir karar vermeden önce hukuki durumun incelenmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşır.

Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi İmza Atmazsa Ne Olur?